도시에서 사무공간을 유연하게 쓰고자 할 때, 선택지는 생각보다 다양하다. 전용 사무실부터 공유오피스, 스몰오피스, 단기 임대형 오피스까지 가격과 조건이 촘촘히 갈린다. 같은 평수라도 위치, 건물 등급, 관리 서비스 범위, 계약 기간에 따라 체감 비용이 크게 달라진다. 이름은 비슷하지만 목적과 제공 가치가 다른 상품들이 섞여 있기 때문에, 표면 가격만 보고 결정하면 낭비가 생긴다. 이 글은 오피사이트 가격 구조와 변수를 현실적으로 분해해, 예산 속에서 가장 효율적인 선택을 돕기 위해 썼다. 검색이나 커뮤니티에서 자주 보이는 ‘오피스타’ 같은 정보 모음 채널을 활용할 때의 주의점도 덧붙였다.
가격을 움직이는 핵심 변수들
오피스 가격은 평당 임대료로 단순화해 비교하는 경우가 많은데, 실제로 비용을 지배하는 건 몇 가지 구조적 변수다. 위치와 접근성은 가장 명확한 지렛대다. 지하철 환승역 반경 300미터 이내, 업무지구 핵심 블록, 대형 상권과 맞붙은 곳은 기본 임대료가 20% 이상 높게 형성된다. 출퇴근 시간을 10분 줄여주는 위치는 채용과 유지 측면의 무형 가치도 크지만, 예산이 빡빡하면 반경을 조금만 넓혀도 체감 단가가 확 내려간다.
건물 등급과 스펙은 냉난방, 엘리베이터 대수, 천장고, 주차, 발전기, 보안 시스템 등에 반영된다. A급 빌딩은 임대료가 높지만, 장마철 결로, 겨울철 온도 편차, 엘리베이터 대기 같은 자잘한 불편이 적다. 반대로 준공 20년 이상 건물은 평당 단가는 낮아도 냉난방 효율이 떨어져 전기료가 올라간다. 전용면적 대비 전용률도 중요하다. 전용률 60%와 75%는 같은 면적 계약 대비 실제 업무공간은 상당히 차이 난다. 관리비 산정 기준이 전용이냐 계약면적이냐에 따라 월 부담이 변한다.
세 번째는 계약 구조다. 보증금 배수, 임대 인상률 캡, 무상공사나 면제 기간 여부가 총비용을 바꾼다. 예를 들어 보증금을 월세의 10개월치로 높이는 대신 월 임대료를 5% 낮출 수 있다면, 자금 조달 비용과 현금흐름을 놓고 계산해 유불리를 따져야 한다. 법인은 보증금을 자산으로 묶는 데 따른 기회비용이 큰 경우가 많다. 단기 계약은 유연하지만 월 단가가 올라간다. 프로젝트성 6개월 사용이면 단가 상승을 감수하는 게 낫고, 2년 이상 상주라면 장기 인센티브를 받아야 한다.
마지막으로 서비스 포함 범위다. 공유오피스는 가구, 인터넷, 청소, 프린터 기본량, 회의실 일정 사용권이 포함된다. 단가만 보면 비싸 보이지만, 초기 셋업 비용과 관리 시간을 합치면 3인 이하 팀에는 오히려 총비용이 낮게 나온다. 반대로 10인 이상 규모는 독립형 오피스가 대개 유리하다. 간단히 말해, 인원수와 체류 시간, 장비 요구 수준이 서비스형과 전용형의 분기점이다.
도심 기준 가격 벤치마크와 지역 편차
수치 감을 잡는 데 벤치마크가 필요하다. 수요와 금리, 공급에 따라 분기별로 흔들리므로, 여기서는 최근 1년 사이 도심권 평균 범위를 제시한다. 시세는 공실률, 인플레이션, 건물 컨디션에 따라 ±10~20% 흔들릴 수 있다.
- 공유오피스 전용 데스크: 1인 기준 월 25만~45만, 프리패스형은 야간/주말 포함 여부에 따라 5만~10만 변동. 공유오피스 프라이빗 룸: 2인실 월 70만~120만, 4인실 120만~220만, 6인실 180만~320만. 창측, 층, 지점 인기도에 따라 편차가 크다. 스몰오피스(10~20평대): 평당 월 6만~14만, 관리비 평당 1만~3만 추가. 전용률, 주차 포함 여부, 시스템에어컨 유무가 관건. 중형 전용오피스(30~80평): 평당 월 7만~18만, 관리비 평당 1.5만~4만. 인테리어 스펙이 괜찮으면 권리금 또는 보증금 가산 요구가 붙기도 한다. 초단기 임대(섀어드/플렉스 스위트): 기간 1~6개월, 평당 월 10만~20만. 가구 포함, 청소 포함이 많으며 회의실 이용은 시간당 과금이 섞인다.
강남권, 여의도, 종로 세 축은 프라임 빌딩에서 평당 상단을 형성한다. 2선급 업무지구는 평균 대비 15% 저렴하고, 환승역 한 정거장만 벗어나도 추가로 10% 낮아진다. 반대로 소형 건물이라도 초역세권, 신축, 유명 운영사의 리노베이션 조합이면 상단에 근접한다. 지방 광역시는 중심 상권과 산업단지 접근성에 따라 달라지는데, 도심 핵심 구역은 수도권 평균의 60~80% 수준, 외곽 업무지구는 40~60% 수준으로 생각하면 큰 오류가 없다.
숨은 비용을 잡아야 진짜 가격이 보인다
실제 월 부담은 임대료보다 관리비와 변동비가 작게나마 쌓여 큰 차이를 만든다. 냉난방 방식이 대표적이다. 중앙냉난방은 평일 9시에서 18시까지만 공급하는 경우가 많고, 연장 사용 시 시간당 추가요금을 받는다. 개발팀이 야근이 잦다면 독립형 패키지 에어컨이 장기적으로 저렴해진다. 전기 용량도 확인해야 한다. 장비가 많은 디자인 스튜디오나 영상팀은 10kW 추가만으로도 월 전기료가 20만~40만 늘 수 있다.
청소와 폐기물 처리 조건도 놓치기 쉽다. 공유오피스는 대부분 포함이지만, 전용오피스는 주 2회 기본 청소, 재활용 분리, 대형 폐기물은 별도 과금으로 나뉜다. 이사 초기에는 포장재로 쓰레기가 많이 나오므로, 2주 동안 추가 수거 비용을 예산에 넣어야 깔끔하다. 인터넷 회선은 팀 규모가 크면 전용 회선이 안전하다. 공용 회선은 피크 타임 속도 저하와 보안 이슈가 반복된다. 전용 100Mbps 회선은 월 10만대, 1Gbps는 20만대부터 시작하지만, 공용 회선 대비 문제 해결 시간을 줄여준다.
회의실 사용료도 합산해보면 의외로 크다. 공유오피스의 월 무료 제공 시간은 4~20시간 사이가 일반적이다. 세일즈 미팅이 잦으면 시간당 1만~3만 과금이 붙고, 외부 손님이 많은 팀은 커피 챠지나 출입 카드 발급 비용이 얹힌다. 프린팅은 흑백과 컬러 단가 차이가 크다. 월 500장 이상이면 소형 레이저 프린터를 들이는 게 싸다. 소모품과 유지보수를 포함해 월 2만~5만이면 수렴한다.
계약서 조항을 읽는 법
현장에서 가장 많이 겪는 문제는 ‘처음 들은 조건’이 뒤늦게 등장하는 순간이다. 대부분 계약서에 들어가 있지만, 용어가 낯설어 흘려보내는 경우가 많다. 먼저 원상복구의 범위를 반드시 문장 단위로 확정해야 한다. 천장 등 매립 조명, 유리 파티션, 바닥 마감, 문턱 보강 등 항목을 사진과 함께 목록화하면 분쟁이 줄어든다. 전 임차인이 남기고 간 가구나 집기는 승계 시 책임 소재가 불명확해지니, 자산 인수인계서에 상태를 찍어둔다.
임대료 인상 규정은 보통 연 3~5% 상한 캡, 물가연동 조항, 혹은 재계약 시 협의로 적힌다. 상한이 없거나 ‘시장가 준용’만 있으면 재계약 때 급등 위험이 있다. 보증금 이자 귀속에 대한 내용도 확인할 것. 임차인 귀속으로 명시하면 조달 비용 부담을 조금 상쇄할 수 있다. 관리비 항목이 포괄적으로 적힌 계약서는 운영사 재량이 커진다. 항목을 나열한 부속서를 요청하고, 에너지 가격 급등 시 전가 규정을 어떻게 적용하는지 사례를 받아본다.
공실 리스크가 높은 시기에는 무상임대 기간을 받기 쉽다. 입주 전 인테리어 공사 기간 2~6주 무상, 입주 후 1~2개월 면제 조합이 흔하다. 단, 무상 기간 종료 후의 기준 임대료가 무엇인지, 프로모션이 끝나도 계약서상의 표준 임대료인지 반드시 수치로 박아야 한다. 공유오피스의 경우 입주 프로모션은 첫 해에 집중되므로 2년 총액 관점으로 비교해야 한다.
팀 유형별 합리적 선택 가이드
초기 스타트업 2~4인 팀은 공유오피스 프라이빗 룸이 대체로 유리하다. 가구를 들이느라 시간을 쓰지 않아도 되고, 주소지 등록과 우편물 처리, 기본 회의실 사용이 포함되니 바로 일할 수 있다. 월 120만 내외로 시작할 수 있고, 예산을 고객 개발과 제품에 집중할 수 있다. 단, 통화가 잦은 세일즈팀은 폰부스 밀도와 방음 품질을 직접 체험해 보고 계약해야 한다. 유리 파티션 구조는 예쁘지만 소음 반사가 심해 통화 피로도가 올라간다.
디자인, 영상, 개발처럼 장비와 집중도가 필요한 팀은 소형 전용오피스가 나은 경우가 많다. 층고 2.7m 이상, 전용 에어컨, 전기 용량 10kW 이상, 전용 회선을 함께 확보하면 업무 오피스타 효율이 뚜렷이 올라간다. 초기 인테리어 비용으로 600만~1,500만 정도가 들어가지만, 18개월 이상 사용하면 월 환산 비용이 공유오피스 대비 절감되는 경우가 많았다. 단, 이사와 셋업을 직접 관리해야 하니 타임라인을 넉넉히 잡고, 공사 소음과 엘리베이터 사용 제한 시간도 미리 조율한다.
영업과 외부 미팅 비중이 높은 팀은 동선이 비용이다. 고객사가 집중된 권역에서 도보 10분 이내를 확보하면, 교통비와 이동시간을 합치면 월 50만~100만 수준의 비용을 상쇄한다. 이럴 때는 평당 단가가 조금 높아도 작은 면적을 선택해 총액을 맞춘다. 회의실이 자주 필요하면 내부 회의실을 갖추기보다, 공유 공간의 크레딧을 넉넉히 받거나 건물 내 컨퍼런스룸 대여요금을 협상하는 편이 싸다.
프로젝트형 팀이나 프리랜서 협업은 플렉스 스위트나 단기형 공유오피스가 깔끔하다. 계약기간을 3개월 단위로 묶고, 가구와 회선을 즉시 쓰는 대신 단가가 조금 높은 구조다. 비용 대비 가장 큰 장점은 시작과 종료가 간단하다는 점이다. 보증금이 적고, 원상복구 범위가 작다. 시즌성 프로젝트를 두세 번 치르는 크리에이티브 팀에게 시간 가치는 돈보다 소중하다.
가격 협상의 포인트와 타이밍
시세는 계절성과 분기 실적에 민감하다. 신규 분양 마감기, 분기 말은 운영사가 계약 건수를 채우려 인센티브를 넉넉히 꺼낸다. 반대로 3월과 9월처럼 이사 피크 시즌은 유연성이 떨어진다. 견적을 최소 두 곳 이상 받아서 총액 기준으로 비교해라. 공유오피스는 무료 회의실 시간, 프린팅 크레딧, 초기 세팅비 면제, 입주 프로모션 기간 연장 같은 항목으로 조정이 쉽고, 전용오피스는 보증금 배수와 무상임대 기간이 주된 레버다.
계약 기한을 너무 촉박하게 잡으면 협상력이 떨어진다. 입주 최소 6주 전부터 탐색을 시작하면, 옵션 조합을 바꿔가며 최적점을 찾을 수 있다. 실물 투어는 평일 오후 2~4시, 그리고 저녁 7시 이후 두 번 가보는 게 좋다. 엘리베이터 대기, 화장실 청결, 주변 소음, 냉난방 체감은 시간대에 따라 달라진다. 주차가 중요한 팀이라면 실제로 입차와 출차를 해보자. 안내 문구와 현실 사이에는 간극이 있다.
면적 계산의 함정: 전용률과 좌석 밀도
같은 20평이라도 배치가 180도 다르다. 기둥 위치, 창 위치, 직사각형 여부에 따라 좌석이 20% 이상 늘거나 줄어든다. 오픈 데스크 기준 1200mm 폭, 700mm 깊이를 표준으로 잡고, 통로 폭을 최소 900mm로 계산하면 넉넉한 동선이 나온다. 6인 기준 오픈 좌석, 소형 회의 테이블, 수납장을 놓으려면 전용 12~14평이 적당하다. 방음이 필요한 회의실을 내부에 만들면 2~3평을 더 잡아야 하고, 냉난방 순환을 위해 천장 레이아웃을 조정할 수 있는지 확인한다.
전용률 60% 건물에서 계약 20평은 전용 12평이다. 같은 팀이 같은 배치를 하려면 전용률 75% 건물의 계약 16평과 같다. 관리비가 계약면적 기준이면, 전용률이 낮은 건물은 매달 고정 지출이 늘어난다. 견적 비교표를 만들 때 계약면적과 전용면적, 전용률, 관리비 과금 기준을 각각 표시해 두면 실수를 줄일 수 있다.
인테리어와 장비, ‘필수’와 ‘있으면 좋은 것’의 경계
초기 인테리어 비용은 회사의 브랜딩, 직원 몰입도에 영향을 준다. 그렇다고 처음부터 완성도를 높이려다 보면 공사 기간과 금액이 눈덩이처럼 불어난다. 실제로 가장 효과 대비 비용이 좋은 영역은 조명과 소음이다. 색온도 4000K, 눈부심이 덜한 조명으로 통일하고, 흡음 패널과 커튼, 러그로 반사음을 줄이면 집중도가 확 올라간다. 가구는 개인 책상을 균일하게 맞추되, 협업 테이블은 조립식 모듈로 시작하는 편이 운용 유연성이 크다.
네트워크는 와이파이만으로도 버틸 수 있지만, 개발과 디자인팀은 스위치와 유선 백본을 깔아두자. 초기 50만~150만이면 안정성이 급격히 좋아진다. 프린터는 장기계약 리스보다 구매 후 자체 운영을 추천한다. 소규모 팀은 월 인쇄량이 변동성이 커서, 기본 리스 물량을 매달 소화하지 못해 오히려 비싸진다. 냉난방은 인버터형을 선호하되, 외부 실외기 설치가 가능한지 건물 규정을 체크해야한다. 규정 위반으로 벌금이나 원상복구 비용이 생기면 절감한 에너지 비용이 한 번에 날아간다.
디지털 정보 채널 사용 팁: 오피스타와 비슷한 플랫폼
요즘은 중개사와 동시에 정보 플랫폼을 병행하는 경우가 많다. 오피스타 같은 포털형 사이트에서는 지점별 기본 요금, 제공 서비스, 사진, 이용 후기 등을 한눈에 볼 수 있다. 다만 플랫폼의 과제는 항상 업데이트 속도와 표준화다. 운영사가 시즌별로 가격을 바꾸고 프로모션을 돌리기 때문에, 표기된 금액은 기준가일 뿐 현장 견적과 차이가 난다. 문제는 이 차이가 대개 임차인에게 불리하게 나타난다는 점이 아니라, 합리적 선택을 어렵게 만든다는 데 있다. 그러니 플랫폼에서는 구체적인 체크리스트를 만드는 데 집중하자. 가격 문의는 같은 날, 같은 조건으로 2~3곳에 동시 문의해 비교하면 오류가 줄어든다.
후기는 편향이 있다. 불만족 고객의 목소리가 더 크게 들리기 마련이고, 반대로 입주 초기의 이벤트가 후기를 밝게 만든다. 후기에선 디테일을 추출하자. 엘리베이터 대기, 냉난방 가동 시간, 회의실 예약 경쟁, 주차 월권 가격, 층간 소음 같은 운영 디테일은 현실을 잘 반영한다. 플랫폼 메시지로 주고받은 조건은 스크린샷으로 보관하고, 계약 전 최종 오퍼 시트에 반영을 요청하면 협상 과정에서 효율이 높아진다.
팀 성장과 함께 바꾸는 시점 판단
사무실은 고정비임에도 전략 자산이다. 팀이 5명에서 9명, 12명에서 18명 등으로 늘 때 공간의 병목이 생긴다. 이때마다 바로 이사가는 건 손실이 커서, 마일스톤을 기준으로 바꾸자. 첫 유료 고객 10곳 확보, 시리즈 A 클로징, 핵심 인력 채용 3명 완료 같은 이정표가 공간 전환의 자연스러운 타이밍이다. 공유오피스에서 전용오피스로 넘어갈 때는 최소 3개월 전에 탐색을 시작해야 한다. 인테리어 리드타임, 가구 납기, 통신 회선 개통을 합치면 6~10주가 보통이다.
반대로 비용을 줄여야 하는 시기면, 섣불리 면적만 줄이는 대신 운영시간과 회의 문화를 손보는 게 효과적일 때도 많다. 스탠딩 미팅과 비동기 커뮤니케이션으로 회의실 의존도를 낮추면, 공유오피스 크레딧 초과분이 크게 줄어든다. 혼합근무를 도입하면 고정 좌석 수를 인원수의 60~70%로 운영할 수 있다. 다만 혼합근무는 채용 브랜딩과 팀 결속을 약화할 수 있어, 온보딩 주간과 스프린트 기간에는 출근률을 높이는 룰을 병행하는 식으로 균형을 잡자.
사례로 보는 총비용 비교
A팀은 4인 개발 스타트업으로 강남권 공유오피스 4인실을 월 180만에 사용했다. 회의실 무료 10시간, 초과 2만/시간. 월 평균 회의실 사용 18시간, 프린팅 비용 3만, 별도 보관함 2개 1만, 모두 합쳐 월 199만 정도였다. 10개월 사용 후 6인으로 늘며 내부 회의가 잦아졌다. 같은 운영사 6인실은 월 280만, 회의실 무료 12시간, 추가 사용 24시간으로 올라 총비용이 330만을 넘었다. 이 팀은 전용 18평 스몰오피스로 옮겼다. 임대료 평당 9만, 관리비 2만, 합 198만. 전용 회선 2만, 청소 5만, 전기 12만, 초기 인테리어 900만을 24개월로 나눠 월 37만 환산, 총 월 254만 수준으로 안정됐다. 이동과 셋업에 3주를 썼지만, 12개월 이후부터는 공유오피스 대비 매달 70만 이상 절감 효과가 지속되었다.
B팀은 세일즈 중심 3인 팀으로 종로 환승역 인근 공유오피스 3인실을 월 135만에 계약했다. 고객 미팅이 많아 회의실을 월 30시간 추가로 썼고, 시간당 2만이니 60만이 더해졌다. 커피 바우처를 외부 손님용으로 월 10만 구매, 총 205만. 반경을 한 정거장 벗어난 곳에서 비슷한 수준의 3인실을 110만에 찾을 수 있었지만, 미팅 이동 시간이 매주 3시간 늘어났다. 3명 기준 시간당 내부 비용을 5만원으로 잡으면, 이동시간 비용이 월 60만 수준, 오히려 도심 지점이 합리적이었다. 이 팀은 오히려 회의실 무료 시간 업그레이드와 미팅룸 장기 예약 슬롯을 협상해 총액을 15만 낮췄다.
리스크 관리: 해지, 승계, 서브리스
시장 상황은 변한다. 계약 중도 해지 조항은 사업의 안전장치다. 일반적으로 잔여기간 임대료의 일부를 위약금으로 지불하거나, 새로운 임차인을 구해 승계하는 방식이 있다. 공유오피스는 해지 통보 기간이 1~3개월인 경우가 많아 비교적 유연하다. 전용오피스는 잔여기간 30~50%를 위약금으로 청구하는 조항이 흔하다. 서브리스는 건물주의 사전 서면 동의가 필요하다. 무단 서브리스는 계약 해지 사유가 될 수 있다. 팀이 작아지는 시점에는 좌석 공유 옵션을 통해 비용을 나누는 방법을 고려해볼 수 있지만, 보안과 출입 통제 문제를 함께 설계해야 한다.
안전과 법적 이슈: 주소지, 소방법, 보험
주소지 사용은 단순 우편 물류를 넘어 각종 허가와 세무에 영향을 준다. 공유오피스는 대부분 사업자등록이 가능하지만, 일부 지점은 특정 업종의 인허가 서류에 제약이 있다. 예를 들어 교육, 의료 관련 허가가 필요한 경우 별도의 시설 기준이 있어 등록이 막히기도 한다. 소방법은 인테리어 때 가장 민감하다. 가벽을 세우면 피난 동선과 감지기 위치를 다시 맞춰야 하고, 스프링클러 커버리지도 재확인해야 한다. 무심코 설치한 흡음재가 난연 인증이 없으면 검수에서 걸린다.
보험은 화재보험, 재물손해, 영업배상책임을 최소 구성으로 갖춰라. 공유오피스는 운영사 보험이 있으나, 임차인 비품과 데이터 손실은 커버되지 않는다. 전용오피스는 건물 보험과 임차인 보험의 경계가 분명하니, 감전, 누수, 파손의 책임 소재를 계약서에 맞춰서 특약을 추가한다. 서버, 촬영 장비처럼 고가 자산은 별도 명기하여 보상 한도를 올리는 게 안전하다.
체크리스트: 계약 전에 꼭 확인할 5가지
- 관리비 산정 기준과 항목 세부 목록. 에너지 단가 변동 시 전가 방식. 냉난방 가동 시간, 연장 사용 요금, 전기 용량 증설 가능 여부. 전용면적, 전용률, 층고, 기둥 위치. 좌석 배치 시뮬레이션 가능 도면 확보. 회의실 무료 시간, 초과 요금, 예약 경쟁도. 폰부스 수와 방음 품질. 원상복구 범위 명시, 무상임대 기간과 종료 후 기준 임대료, 중도 해지 규정.
예산 짜기의 순서
예산은 면적 곱하기 단가로 끝나지 않는다. 먼저 인원수와 근무 패턴을 확정한다. 고정 좌석 몇 명, 유연 좌석 몇 명인지 정하면 면적이 나온다. 다음으로 필수 서비스와 옵션을 구분한다. 포함되어 있지 않으면 직접 가져와야 하므로 비용과 시간을 적어본다. 지점 후보 3곳 이상에서 같은 조건으로 총액 견적을 받고, 24개월 가정의 총소유비용으로 비교한다. 마지막으로 현장 방문에서 팀이 실제로 겪을 디테일, 특히 소음, 채광, 냄새, 동선, 주차를 점수화하면 결정이 쉬워진다.
변화하는 시장, 언제 다시 검토할까
금리가 하락하고 공실이 늘면 임차인에게 유리한 국면이 온다. 반대로 신규 인기 지점은 대기 리스트가 생긴다. 분기마다 운영사의 프로모션이 바뀌기 때문에, 계약 갱신 90일 전에 시장을 한 번 훑어보는 습관이 도움이 된다. 오피사이트나 오피스타 같은 플랫폼 알림을 켜두고, 관심 지점의 가격 변동을 모니터링하면 협상 카드가 생긴다. 재계약 협상은 “이동 의사”를 암시하되, 실제로 대체 후보의 서면 오퍼를 갖고 있을 때 힘이 있다.
마무리 생각
사무공간은 숫자와 감각의 합이다. 면적, 단가, 관리비를 엑셀로 다루되, 일의 흐름과 팀의 리듬을 현장에서 체감해야 한다. 저렴한 공간이 업무를 끊으면 비싸지고, 비싼 공간이 집중을 살리면 싸진다. 플랫폼 정보를 참고하고, 중개사의 현장 감각을 빌리되, 최종 책임은 팀이 직접 체험하고 판단해야 한다. 예산의 80%를 안정성에, 20%를 유연성에 두면 변화에 흔들리지 않는다. 성장과 축소의 파도를 타면서도, 좋은 결정을 반복하는 팀은 결국 더 적은 비용으로 더 많은 가치를 만든다.